后商办时代的几点思考

时至今日,距离北京326商办新政的颁布,已经有两个半月的时间。商办公寓市场由房地产的风口直滑谷底。4月北京商办公寓成交量仅为200套,不足2016年以来的月均成交量(5127套)的5%,而这却是商办市场里程碑式的记录。  

关键是这200套房的签约大部分存在后补签约手续,不能真实表现市场情况。


 


值得一提的是5月。在5月成交的34套商办用房中,有20余套来自通州副中心商务核心区,并且多是商务型公寓非商办公寓。不仅拉高了月度成交均价,也表明了通州作为北京房地产价值制高点的地位。



“商住公寓”在商办用房获取高额利润的途中夭折,谁都不可避免,不可重来。 

包括“326政策”前不抵高利引诱而盲目拿商服用地的房企;报着追涨心理手中压货的房企;庆幸政策前全部“脱手”的房企等等。无论房地产发展商处于哪个阶段,工作依旧要前行,拿地、售卖。只是各阶段的房企当下着手的问题不同。  

归纳梳理,几个重要直接的问题:

1、市场上的存量有多少?怎么办?

2、已经取得施工证,还没拿到预售许可证的项目怎么办?

3、已经拿地还未取得施工证的项目,怎么办?

4、商服用地还要不要拿?拿了怎么玩? 

在讨论问题之前,回顾一下当前的政策环境。

5月23日,北京住建委在限面积(分割单位限在500㎡)、限贷款、限购的基础上,对326商办政策《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》进行补充说明。

一,在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。

二,已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。

三,中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。 

对于房企而言,第一条比较重要,小关乎工程整改,大影响项目命运。通俗的讲,已经取得预售许可证的项目,可以保存上下水等现有设施(貌似也包括精装修)。也就是说,这个阶段,在商办市场暂时存在了这样一种小面积,有卫生间甚至精装的产品。 

再看第一个问题:市场上这样产品的存量有多少对已经取得预售许可证的商办类项目进行统计,截止2017年6月12日,北京商办类项目存量约168.82万平米,约2.4万套。相当于2016年市场总供应量(4.8万套)的1/2。

区域上,平谷、门头沟、顺义、通州、朝阳、大兴和房山区域存量较大,存量面积基本在17万平米以上。



 

现有存量168万平米商办房,怎么办?

1. 降价出售

2. 自持出租 

出租恐怕是可行性较高的唯一出路。作为商业和写字楼对外出租,暂且不论。另外,作为租售并举的主要市场引导。为解决开发商商办问题,也许会放开商办作为住宅租赁,这个政策之前也有提过。商办市场过度时期的夹缝产品,很可能走入租赁市场。 

而降价出售恐怕只限于少量存量的项目。毕竟房企的销售主要任务基本完成,属于尾盘,可以甩。 

已经取得施工证,还没拿到预售许可证的项目怎么办?

项目处于这个阶段,基本是已经做完项目定位,或商业、办公,或商办公寓。如果前期定位为商办公寓,问题就有点复杂了。 

最简单的两条出路,要么不改定位自持出租运营,要么改定位,分割单元500㎡再出售。据了解,某企业在大兴获取的多宗商服用地都面临这样的问题。 

前者程序少,盈利周期长;后者程序繁琐,市场销售速度慢。如何取舍,不是简单拍脑门的事情,要结合公司资源和财务状况。不怕打持久战,但一定有利于公司发展,具体的是更有利于后期再进行运作商办类的项目。

已经拿地还未取得施工证的项目,怎么办?

这个阶段,项目定位还没有落定。面临的是全新的环境,更多的是在新政的基础上进行项目定位。

举个例子,一直低调深耕住宅领域的华远地产,在石景山于2015年11月拿到的苹果园地块一定经历了定位、改定位的过程,因为从拿地到立项已经经历了一年半的时间,并且经历了这次政策的洗礼。 

如今与中粮集团合作,以京西大悦城商业综合体的定位面世。这无非也是一个传统房地产企业的思变过程。



此外,据统计自2014年至326新政前,房企共计拿商服用地89宗,其中未取得施工证的有34宗,合计约612万平米。


至于商服用地还要不要拿?一定要拿,但要谨慎。 

作为房地产企业而言,土地是必须的唯一的生产资料。而环境的变化趋势一定是朝着更健康的方向发展,再复杂的环境依旧会有机会和出路。只是在房企拿地之前,定要筹划好运营模式,已经不是盲目拿地的时代。 

对于房企而言,商办市场被规范运行,有人看是灾难,有人看是机遇。笔者认为,后者大于前者。改变的是竞争市场的层级升级,不再是销售时代的拼杀,未来更多的是醇熟的商业运营模式的较量。 

延伸:

商办公寓曾经一度是投资客的热土。如今,那些购置商办公寓的投资客,已经没有了出手套利的快感。笔者周边就有好多这样投机者,他们既有“淡定”,又担忧。

所谓淡定,既然不好卖了,那就出租呗,毕竟投资有风险嘛,不至于跳楼。所谓担忧,手里的商办公寓是不是真的没法出手了。正如朋友所说,“你标多少价格合适?有几个真敢标‘跳楼价’的”。 

处于尴尬的境地,不是偶然,而是必然,政府自房改以来“打击投资”的调性,就从未更改过,不是吗。