北京:2017房价真的会“硬”着陆吗?

      317”新政如同龙卷风一般,席卷整个北京地产圈。圈内的解读也如同雨后春笋,顿时铺满了朋友圈。那么新政是“套路”还是出路?这一次房价真的会“硬”着陆吗?小编就此,也做专题,试作简析。

      历届调控政策的出台,驱动的最重要的因素就是“房价”,317也不例外。而聚焦到北京房价的高企,其根本原因依旧是市场供需矛盾的不断扩大化。

      那么,我们就看看此次新政对供需矛盾采取了哪些手段,是否真的有效呢。

需求端

      北京作为首都标签的全国一线城市之一,具有绝对的“吸血”能力,恐怕所有资本实力派都有在京置业的想法,他们叫作资本配置优化。这无疑增加了购房的需求量,使北京房地产市场需求无限制膨胀。对于此类非居住使用的需求,政策面一向雷厉风行。

      截止北京“317”新政的实施,北京购房资格的限定和资金量的要求基本在较高的水平。

      简单梳理一下:

      【注意!!!】以下说的都是70年产权的住宅,不涉及商办类变异种类。

      谁有资格买北京的房子?

      1、北京土著——具有北京户籍的人

      2、准北京人——北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或满五年的社保

      最多可以买几套房子?

      1、北京土著家庭:最多2

      2、北京土著单身:仅可买1

      3、准北京人(满五年社保):仅可买1

      4、新北京人(不满五年社保):可以路过了。

      谁可以最大化借用“杠杆”买房子?

      1、首套贷款:普通住房首付35%、非普通住房首付40%

      ①符合购买北京住房的家庭(北京土著家庭+准北京人家庭)

      ②上述家庭中同时必须符合无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录

      重点:无论你的贷款记录是在本地或外地,无论是否还清,只要在央行的征信系统能查到,OK,那就不算首套。

      “央行的征信系统是全国性的”

      征信系统网址:https://ipcrs.pbccrc.org.cn/

      中国人民银行征信中心

      2、二套贷款:普通住房首付60%、非普通住房首付80%

      ①有过贷款记录(不包括商办类用房贷款)的家庭(个人上面提了在京不允许买2套),就是二套

      ②虽然无贷款记录,但是有一套房的北京土著家庭,也算二套(废话)

      如上,也就是说对于需求端的抑制打压力度,在历年的政策手段的基础上,增加了“处女贷”。

      政策在打击炒房的路上,正在步步逼紧。主要调控的目标对象,是在北京具备购房资格的,利用杠杆炒房投资的人。起码对于有以下想法的人可以先按下暂停键思考一下了。

      1、已有一套房子,想贷款再买一套,等涨价了卖掉。317日后,首付至少要多掏10~20%,假如总价400万的房子,首付至少240万,比之前二套首付50%多套40万。

      2、名下无房但有贷款记录,想买两套房子。假设每套房子均为普通住房,单套按照400万计算,两套800万,两套房子均按照二套来计算,也就是两套房最低首付要460万元。比之前的算法,(首套首付35%,二套首付50%340万要多120万元。

      对于利用杠杆炒房的人来说,无疑增加了自有资金投入。从风险的角度看,将房地产金融风险更多的转嫁给了个人,如果房价不涨或者出现下跌,投资客的本金将明显缩水。

 

      按照总价800万的房子作为投资的话,二套房需要投入460万元。如果投资客赌房价一定会上涨,或许一定会上涨,并且必须上涨幅度超过银行的存款利息,那么OK,账面上看,投资成功了。

      可是,如果实现变现,需要考虑的风险是,当房价涨到一定高度的时候,是否还有人接盘呢?

      另外,政策可能也会误伤一些人。

      比如,由小换大的,真实改善居住条件的人。刚卖完60㎡的房子,有过贷款,总价300万,准备买个90平米的房子,假如单价是5万的话,总价450万,政策之前首付35%,仅付款157.5万元即可,现在算作二套房了,首付即270万元,刚刚好是卖掉首套房的总价,如果有贷款的话,可能卖了首套房的价钱还不够首付。

      总之,现在的环境下,炒房想获取利润,风险越来越大了。那么,是不是投机投资需求完全被抑制了,供需矛盾就化解了?房价就不涨了呢?

      显然不是。毕竟除了短期投机投资死掉外,还有一种长线投资客。他们更多的考虑可能是长期占有住房资源,毕竟当下北京的住宅是稀缺的,新房市场库存一直告急。

      截止2017321日,北京70年产权商品住宅库存情况:

 

      需求量虽然再次过滤削减,但是笔者认为幅度不会很大,需求量依旧旺盛。

      怎么解?OK,增加住房供应!

  供应端

        加大住宅用地供应力度

       20169月,北京市住建委出台“930政策”中,第一条就提出加大住宅用地供应力度。

       35日,国务院总理李克强在十二届全国人大五次会议开幕式上作政府工作报告时,明确提出,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。

 

       进入2017年,通过第一季度的土地供应节奏看,也正在执行930政策和响应总理的工作报告精神。

       三季度前完成去年住宅用地供应的2.5

       据北京市住建委官网于317日披露的信息,也表示2017年北京实际供应商品住宅用地将超越2016年全年实际供应量的2.5倍。

 

       2017年第一季度已供应约89万公顷

       据北京市规划和国土资源管理委数据统计,截止2017322日,2017年第一季度已经供应88.9万公顷,占2016年供应的65%

 

       住宅用地供应量大了,是不是就能满足需求,拉下房价了?

看结构

       自住型商品房供应加大,将起到稀释房价的作用

        2017年第一季度,北京特有的自住型商品房供应量也明显加大,约53.4万平方米,比2015年和2016年两年供应量之和还多。

       北京近五年土地公告规划70年产权商品房建筑面积(万㎡):

 

         在调控手段与房价高涨的博弈中,自住型商品房起到了不可磨灭的作用。2014年和2015年处于自住型商品房供应的历史高峰期,商品住宅成交均价涨幅也比较小。

 

       除此之外,小编想说点商品住宅土地供应的真实情况。去哪能看到真实情况呢?

       北京土拍现场。

 

       狼多肉少,规则多——是北京土拍的真实写照。

       现在供应的商品住宅用地,在竞拍时依旧执行的是“限房价,竞自持”的规则。重点是红字“竞自持”,没错,看看930政策后成交的土地,到底有多少进入到了房企长期储备库,又有多少可以进入到二级买卖市场。

       在成交的9宗土地配置商品住宅建筑面积为96.9万㎡,而企业自持面积达62.2万㎡,占比达64%,试想,北京的住宅土地要是都照这样的趋势上市分配了,恐怕会出现市场可售商品住宅越来越少。

       1.限房价的可售商品住宅供不应求,因为便宜啊;

       2.可售的企业定价的商品住宅变少,但价格绝对“杠杠的”;

       北京930政策后成交含住宅经营性用地一览:

 

         总结!!!

       未来北京商品住宅市场可能出现以下格局:

       1、自住型商品房增多;

       2、限房价的可售商品住宅供不应求,因为便宜啊;

       3、可售的企业定价的商品住宅变少,但价格绝对“杠杠的”;

       4、房企自持的租赁型房源供应量将增大,直接冲击租赁市场(另一层面的东东了);

       5、投资客越来越少,越来越精,越来越高端,越来越专业;

       6、……

      两会期间,北京业内曾一度传闻,高价房官方拒绝网签。

       此传闻也可以找到官方原文依据,即930政策中提到的,“对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目,属于期房预售的暂不核发预售许可证书、属于现房销售的暂不办理现房销售备案。”

       往年政策对于房价的抑制都局限于需求端,单方面加码调控,虽然效果明显,但必然是短暂的、一时的。另外,需求端的各种调控手段,对于几经沙场的人们来说终究会走向疲软。

      今年的不同是,明显可以感觉到供给侧同步改革,开始双向调控,供需并轨运行。

      供给侧改革,到底效果好不好?有没有需要再研讨的地方呢?还需再次观察。肯定得是,在这种变革下,北京房价的“线条”走向可想而知。

      但是,仅仅如此还不能成为“长效机制”,也只是短期的调控手段。      

      时下,不动产登记正在有序进行,房地产税也在试点扩延……

      当有一天,房子不在成为资本逐利的渠道,郁金香效应消失;房产经纪人不在靠房产信息不对称赚钱,只是获取服务费用;开发商不在靠单纯的买地卖房盈利,或许变为居住产品服务商;地方政府的财政收入也不再与出卖土地资源挂钩,或许新的土地资源利用模式替代招拍挂……那时的房子才会回归到居住属性。

      那一天还会远吗?