千亿房企老大告诉你,春天越来越近!那如何熬过冬天?

林中:分享一下我们对地产行业的看法。总结来看,就是长期有信心,中期会平稳,短期有困难。

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什么在变?

在看这个行业的时候,要看它的变与不变。我们不仅关注这个行业未来会发生变化的地方,还要关注这个行业未来十年都不变的地方。而不变的地方,就是我们要发力的地方。

从行业变的地方来看有几个:

第一,新的长周期。

1998-2017年是高速增长、高频波动的20年长周期。从2018年到2037年的20年,可能是新的长周期,即平稳增长、低频波动。长期来看,市场会逐步平稳和回落,行政调控会逐步让位于长效机制。虽然房产税短期不会推出,但是房产税一定会推出

在未来,长效机制的任何变化都会对行业产生巨大的影响,包括住房制度、土地制度、户籍制度、税收制度。任何一项政策出来都会有影响,可能未来预售要改成现房销售。

第二,行业波动发生变化。

在过去的20年,我们看到很多都是三年的这种短期波动,但这一轮已经不是三年了,可能是五到六年。

以前地买贵了,捂两年可能就回来了。但是这一轮捂五年怎么办?能不能捂得住?投资节奏、销售节奏、运营节奏、融资节奏要发生很大的调整。

1.高速增长转向高质量发展

我们内部的共识是,未来是质量决定速度,不会追求更高的速度。把质量做好,通过财务质量、产品质量、增长质量来决定速度。

2.有房住到住好房。

中国过去20年在解决有房住,就是解决量的问题,人均居住面积问题。未来更多的是要解决住好房的问题,也就是产品品质问题。(这点要回旭辉郑州首个项目感到遗憾,虽然是刚需精装项目,但是室内设计也是几年的风格,置业顾问对待同行也很不友好

从过去的投资买房到未来的租售并举,意味着我们在租赁市场有巨大的发展,在住房的存量市场有巨大的商机。

3.从高杠杆到稳健均衡。

在过去高速增长阶段,行业平均杠杆率比较高,未来平均杠杆率要不断地降低。净负债率要降到80%,资产负债率要降到70%,这个行业杠杆率才会比较稳健。

因为很可能未来资本市场的融资都会用这条线做一个限制,低于这条线的融资可以做,高于这条线包括银行贷款也会受限,发债都很难。

4.增速快到增速慢。

未来,房企普遍增速会放慢,明年增速20%-30%。大家可能普遍接受有质量的增长速度,而且能持续。

5.由准金融行业回归到制造业。

国外在分类的时候,房地产跟金融放在一起。但是我们看到这一轮调整后,房地产行业越来越偏向制造业。要精细化管理,要不断地做好品质,包括极致的产品和服务,以及对成本的精细管控,利润率要比较适中,未来几年这些制造业的特点在地产行业会越来越明显。

可以预见,未来房地产行业的竞争更加激烈,盈利更具挑战。

旭辉控股集团有限公司董事兼主席、旭辉集团董事长林中

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还有一些是不变的,不变的是究竟什么呢?

第一,地产还具有重要的产业地位。

因为这个产业的体量太大,关联度也太大。在中国经济保持中速增长以及城市化完成70%之前,地产都具有非常重要的地位。

第二,房地产市场规模大,容量大。

13万亿这种市场总量会维持很多年,可能未来十年中国的房地产市场都不会低于10万亿。

13万亿是一个什么体量?全球汽车市场一年的销售量在13万亿。

第三,在座的房企都是老运动员。

虽然今天很困难,其实我们经历过N次的困难。因为地产就是一个周期性行业,一定有繁荣、衰退、萧条、复苏,就是有四季,我们要习惯地产行业波动的特点。

第四,城市化率还会不断地提高,这是不可阻挡的趋势。

中国的城市化率从去年常驻人口城市化率58%70%,还需要十几年的时间。从全球来看,美国二战以后,即五六十年代到了70%,日本70年代城市化率也到了70%。中国跟他们比,城市化还有一段路要走。

未来,每个城市可能会出现一些相对独立的走势,城市周期越来越重要。城市化进程也不一样,北上深代表着一线城市,其城市化最快,跟二线城市差了5年,跟有些城市差了10-15年。

第五,客户对美好生活追求、对不断提升品质的需求不变。

我们要all in这些不变的地方,做好我们的产品。人往高处走,人口不断地流入,有更高的收入,有更多的就业机会,有更好的人文和自然环境的城市。那些人口流入的地方,机会更大,家庭人口小型化,独居户的增多,对未来中小户型产品的需求越来越多。

第六,中国独特的农耕民族文化,对土地的情结没有变。

中国未来财富增长、经济收入增长还是对地产、房产有根深蒂固的情结。

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适者生存

行业有变、不变,核心只有不好的企业,没有不好的行业。对于企业来说,就要适者生存,更好地适应环境变化。在不变的地方,我们投入巨大的资源,提升竞争力。

适者生存主要表现在以下几个方面:

第一,保证价值观正确。

第二,均衡稳健的发展,乌龟比兔子寿命长。

做企业应该像乌龟,虽然爬的慢,但是寿命长。如果每年保持10%的增长,就会是一个非常大的企业。

第三,高质量的增长。

未来地产企业一定是以质量决定速度。合理负债能支撑的速度,合理管理能力能支撑的规模,产品打造能力以及服务能力能支撑的周转,是这些因素决定速度,而不是用速度决定需要多大杠杆、需要多大区域。这可能是一个很重要的转变。

第四,要打造独特的优势,有自己的核心竞争力。

未来这个行业的竞争不会弱化,只会进一步增强。能存活下来的企业一定有它更强的竞争力,以及更独特的竞争优势。

第五,把握好周期节奏。

因为地产是周期波动的行业,节奏非常重要。踏准节奏事半功倍,没踏准节奏,可能事倍功半。对于地产企业来说,这种节奏把握、布局把握非常重要。

第六,去杠杆,降负债。

未来,地产企业在走向百年企业的过程中,应该是逐步降低负债率的。随着企业规模的增长、企业实力的增长,需要适应从开发销售阶段过渡到经营持有阶段,并降低融资成本。

未来10-20年里,中国TOP30的地产企业净负债率可能维持在百分之二三十。

第七,提高资金周转效率。

在未来,管理好现金流。因为现金流比一切东西都重要。没有利润不死人,没有现金流会立马死人。不断提高自己的资金周转效率,远远比你的资产重要,这是过好冬天的不二法则。我们内部讲,没有回款的销售就是耍流氓,没有现金流的利润也是耍流氓。

应对变与不变,根本就是做好投资、做好产品、做好运营,这是产品运营层面、竞争层面的基础。

投资能不能做到准,

产品能不能做到好,

运营能不能快,

成本能不能省,

未来可能的竞争都是在一两个点的利润之间。

因此,对于精细化要求的程度反而越来越高,把产品做好,产品为王是未来很重要的事情。

我们要求产品做到畅销溢价、快速精准、一次做对。

过去几年,房企日子比较好过,开支标准比较高。最近我们提出缩减开支,不要奢侈,要更加节俭。

从具体层面来讲,降负债、降库存、降成本,提去化、提质量、提周转以及补短板是短期最重要的任务。因为每家企业在发展过程中都暴露出来一些短板,刚好在行业调整期可以用这个时间补短板。

现在我们内部在补短板,提更高的要求,追求业务精进,大家都能接受,而且愿意积极行动。这个时候也是我们企业去推动管理提升、推动业务精进、提升经验能力很重要的机会。

今年以来,无论企业、行业可能都碰到了很多问题。但这些都是发展中的问题、前进中的困难、成长中的烦恼。所有的房企其实还在成长的路上,因为房地产开发至少还有10-15年的黄金期。

要坚定信心。这一轮的调整,也是房地产发展过程当中的一个波动,也是作为一个周期性行业必然经过的波动,未来一定会更好。我们也可以利用这种波动,来强身健体,来解决内部的管理问题,调整我们的步骤和步伐,使未来的路走得更加平稳。

现在11月份,离春天已经是越来越近了,所以我们要有信心。

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吴建斌作为企业来讲,最主要的是现金为王。

比如1-10月份阳光城的计划和实际发生了很大变化。有几个变化都是跟融资、现金管理有关系。年初制定今年买地要花将近800-900亿,但其实才花了300-400亿。我们原来计划今年全年到期还款600亿,其实最后还款高达1000亿。

为什么?两个原因:

其一,房企的全年预算受到外围影响非常大,特别是销售环节。当下,我们实施的限购、限价等五个政策,在历史上来讲,也是最严苛的一年。这是外围环境。

其二,今年的融资环境也发生了很大变化,这个变化表现在很多方面,集中表现在原来的很多融资工具现在用不了了,所以导致公司在经营方面要做很多调整。

阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁吴建斌

这个市场目前什么样? 

1.中美贸易对于我们房地产市场虽然没有直接的冲击,但心理上的冲击还是非常大的。所以导致我们很多行业,特别是从心理方面影响还是蛮大的,对房地产行业来说,影响算是中性。

2.“7·31”政策提出遏制房地产价格上涨,我觉得对房企来说绝对是利空。

3.最近以来,我们很多的龙头企业提出投资方面、买地方面要控制它的节奏,裁人、降价促销等一系列的开源节流举措,也是利空的。

4.房地产市场恶劣环境起码有一年到一年半的时间

尽管房地产市场根本的动力,如城镇化没有变。以现在城镇化率来讲,起码我们认为房地产市场还有10年、15年、20年的快速发展期。但是眼下来讲,由于这些政策的存在,房地产市场可能还会持续相当一段时间比较恶劣的环境。我自己认为这个恶劣环境起码有一年到一年半的时间。

为什么这么讲?因为“7·31”政策在三个月之前提出的要遏制,我相信一个政策往往会持续1-2年的时间。

5.今年融资环境非常难。

这是我经历的有史以来遇到的融资环境最差的一年。我们的融资团队几乎把所有市场上能用的工具都用了,跟同行来比效果也不错,但仍然没有达到我们所预期的目标。

另外,融资成本上升的也非常快。去年,我们平均融资成本是7.08,相对房地产同行来讲稍微高一点,但也算比较低的,但今年同期上升了大约10%

最近,我们有些房企在境外发债,融资成本高达13%,给市场传递的信息是负面的。这么一个行业,13%的利息,等于这个行业没有生意可做了。

所以我的结论是,房地产的行业虽然还未到冰河期,其实已经步入了寒冬。

表现的情况是,现在销售比过去难了,销售价格比过去低了,融资比过去难了,融资成本比过去高了。而且到目前为止,如果仍然没有让人感觉到冬天的到来,其实是很危险的一件事了。

我们常用的叫做温水煮青蛙。特别是中小房企如果这个阶段还不能认清形势,以为1030日的宽松政策可能会对房地产市场有一些帮助,我感觉是过于乐观了一点。

到目前为止,所有的政策对房地产方面仍然是遏制态势。这是我的感觉。

在这个阶段,现金为王是房地产公司的不二选择。

怎样现金为王呢?

从扩大经营现金流的角度,企业的管理的核心就是财务管理,财务管理的核心就是现金流管理,而现金流管理的核心就是经营现金流管理。

我们从6月份、7月份开始,已经感觉到这个市场在恶变,我们必须采取一些非常重要的措施,而且是有效的措施,来保证我们的现金流。

1.降下发展速度。

这个我们做到了。买地方面,我们把买地的标准提高了,并且把买地的节奏放慢了。原来期待买地净利润率是10%及以上,现在净利润提到15%

我们原来规划在文旅业方面、产城融合方面也会做很多尝试,这个方面也控制它的投资节奏。其中考量的一个重要标准就是,该项目能不能带来快速高周转

2.建筑成本支出方面也做一些安排。

如果我们在建安方面花了很多钱,在这个阶段给我们带来不了现金流。为什么要花那么多钱呢?我们要把几百个项目进行盘点,

能带来现金流的项目加快施工,不能带来现金流的放慢开发节奏。

控制建安成本支出,很多公司都在这么做。

3.抓紧现金回笼。

譬如,长期库存,适当的做一些促销安排,也是必要的。财务管理最终的核心是经营现金流管理,而最核心最核心的又是可流动的现金。开源节流是当务之急,特别对中小地产商来讲,因为你的周转余地实在太小了。

4.在融资方面,我们也做过统计。

今年我们实现融资总额的70%来自于开发贷,这方面融资非常有效,只要项目好,四证齐全,银行也会给你支持,所以70%融资来自开发贷,20%融资总额来自标准化融资。

其实,我们资产负债表里的每个科目都是可以用来融资的,比如应收款、应付款、工程款、物业管理费可以拿来融资的,还有商业资产可以融资的,这些都可以资产证券化。在这些方面完全可以发力。

现金为王,在目前这个情况下,应该作为我们中小房企非常重要的一课来抓。我非常赞同有专家提出的观点,特别是在经济危机或者是企业遇到运营困难的时候,现金比利润重要。

只有拥有现金企业才能活下来。当你没有了现金,账面算了一堆利润或者价值,有时是没有意义的。所以,很期待我们的中小企业把此事处理好。

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关于流拍现象怎么看?

第一,目前的流拍还不那么严重。

偶尔会在某一些城市有那么几单,全国加起来,可能几百单流拍,我觉得这个正常。

第二,还是要特别强调算账问题。

因为土地市场特别是经历了2016年、2017年两年大幅度成长之后,把土地价格抬的很高,最主要大家对于未来的预期看的太高了。我相信土地的价格应该回流到它的合理状态。

什么叫做合理?我认为2015年土地价格有可能是合理的,能不能回到2015年,我也不知道,这是我所期待的。

第三,我认为一线、二线城市应该是有投资机会了。

因为我最近也看到一线、二线城市土地价格稍微有一些下降,已经可以算到项目净利润率超过13%以上,所以我认为一二线城市机会可能出现了。

房企要不要多元化?

怎么样多元化其实完全取决于公司的战略。公司的战略不同,有些企业一直就是做房地产,非常专注,也是很成功的。所以,这个跟自己的战略有关系。由于战略选择不同,相关的管理、人财物、决策机制、风险控制机制是配套的,这样才有意思。

目前围绕房地产以主业为主的多元化,包括教育、健康、科技小镇、文旅、观光农业、长租公寓和其他。作为房地产公司这些都可以搞,没有什么不可以搞,最主要是控制好现金流,千万不能把短债作为长期用

多元化的问题其实也是看产业配比,最主要不要把短期的钱长用。

作为房地产公司来讲,我的认识就是坚持高周转,如果房地产企业做不到高周转,危险将非常大。

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房企如何应对冬天?

第一,在未来一年到一年半时间内,要高筑墙、广积粮、静观其变。

第二,坚持高周转。

任何时候都要坚持高周转,如果放弃了坚持高周转,就是非常危险的。

第三,融资方面要有多样化的渠道。

在融资方面虽然高层决策们关了一扇门,但是同时开了若干个窗。

第四,苦练内功。

企业往往是在调整期的时候或者是市场调整期的时候,正是企业苦练内功的时候,要向管理要效益。

如何苦练内功?

我提出了一个企业苦练内功有12条,我称之为均好,有媒体给我总结为“12条心经

无论如何过冬,房企和地产人都应该好自身内功!因为房地产不是技术密集型,而是知识和经验密集型行业!地产人应该沉下心来做好品质,管理好现金流,避免不必要的浪费,才能熬过冬天,迎接春天!