新版北京城市总体规划引领城市未来发展
房地产市场发展一直与城市建设和发展紧密相联。过去20年，在房地产推动下，北京经济发展迅速，城市面貌焕然一新，城市化进程快速推进，已成为现代化国际化大都市。但也暴露出一些深层次的问题，如大城市病问题突出等，同时还要迎接新时代新形势赋予的新要求，城市发展面临深刻转型。
在此背景下，《北京城市总体规划（2016年—2035年）》出炉，紧紧围绕“建设一个什么样的首都，怎样建设首都”这一核心问题，详细描绘了首都未来可持续发展的新蓝图，成为城市发展的新纲领。
1、顺应时代要求，新总规重塑城市发展路径
直面北京发展过程出现的问题，落实新时代中央对首都发展一系列要求，北京城市总体规划（2016年—2035年）（以下简称新总规）出台，明确北京城市发展新路径，详细描绘未来蓝图。与历史上各版总体规划相比，新总规具有鲜明特点，主要有五点：
• 落实“四个中心”战略定位，把握好都与城的关系
新总规明确了“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的战略定位和建设国际一流和谐宜居之都的发展目标。
推动北京发展，最重要的是牢牢把握好“都”与“城”的关系，紧紧围绕实现“都”的功能来谋划“城”的发展，以“城”的更高水平发展服务保障“都”的功能。
落实城市战略定位，就要有所为有所不为，着力提升首都功能，有效疏解非首都功能，做到服务保障能力同城市战略定位相适应，人口资源环境同城市战略定位相协调，城市布局同城市战略定位相一致。
• 首提实施减量发展，促进城市发展方式转型
以资源环境承载能力为硬约束，切实减重、减负、减量发展，实施人口规模、建设规模双控，倒逼发展方式转变、产业结构转型升级、城市功能优化调整。北京也成为全国第一个推行“减量”发展的城市。
具体表现就是新总规提出很多“减”和“降”，以及其背后隐含着的 “增长”与“提升”，主要有八个方面：
• 积级回应民众关切，聚集解决“大城市病”
新总规以北京市民最关心的问题为导向，集中聚焦人口过多、交通拥堵、房价高涨、大气污染等大城市病治理，从源头入手综合施策，对治理大城市作出了相应规划安排。
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标本兼治，缓解交通拥堵
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完善购租并举的住房体系，实现住有所居
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着力攻坚大气污染治理，全面改善环境质量
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放眼京津冀，谋划首都未来发展
京津冀协同发展，是围绕疏解北京非首都功能，解决北京“大城市病”这个首要任务展开的。新总规提出疏解非首都功能，疏解到哪里去？
如果仅仅从北京本身考虑问题，首都发展会面临太多的局促。因此要跳出北京，站在京津冀广大区域的战略高度统筹谋划发展，瘦身健体。这也符合了世界上许多首都，特别是大国首都，解决首都发展和城市发展的矛盾所采取的这种措施。
推动京津冀协同发展，北京要带头办好几件大事：对接支持河北雄安新区规划建设；推进交通、生态、产业三个重点领域率先突破；加强交界地区统一规划、统一政策、统一管控；全力办好2022年北京冬奥会，促进区域整体发展水平提升。
• 实现多规合一，一张蓝图绘到底
我国的规划体系十分庞杂，由于各个规划出发点不一样，目标也不一样，体现在具体的空间规划上有可能出现彼此矛盾和冲突的地方；体现在具体项目实施上有可能出现有的规划支持、有的规划掣肘的情况。
要消除“多规”的矛盾和差异，就要建立统一的城市发展目标、空间坐标体系、建设用地规模、建设用地边界线、空间管理及项目库，实现“一个城市一个空间、一个空间一个规划”，实现“多规合一”。
实现多规合一，要全面建立多规合一的规划实施管控体系，以城市总体规划为统领，重视土地利用总体规划，统筹各级各项规划，实现底图叠合、指标统合、政策整合，确保各项规划在总体要求上方向一致，在空间配置上相互协调，在时序安排上科学有序。
2、坚持维护规划的严肃性和权威性，新总规实施更坚决更有保障
新总规科学合理，目标明确，执行路径清晰，对城市发展极具指导性，但是“三分规划七分实施”，要想城市发展好，关键还要看实施。
如果规划实施和规划编制脱节，既削弱了规划的科学性、有效性，又导致规划对城市发展目标的引导和刚性管控作用不足。
中共中央国务院对总体规划批复中强调“要坚决维护规划的严肃性和权威性，明确总体规划是北京市城市发展、建设、管理的依据，必须严格执行，任何部门和个人都不得随意修改、违规变更。”
新总规提出，建立多规合一的规划实施及管控体系，提高规划公开的透明度，建立定期体检评估机制，建立监督考核问责制度等多项保障规划实施的具体举措。在强有力的规划实施保障下，北京城市将按照新总规设定的路径和要求发展，未来前景可期。
“循规蹈矩”，房地产市场在新规划指引下调整发展
在新规划引领和管控下，北京城市发展将开启新的篇章，加快发展方式转变，实现更有水平、更有质量、更可持续的发展。
在这个过程中，房地产将逐渐剥离与经济发展的紧密关系，切实解决人民群众基本住房需求，提高居住品质，服务城市整体建设和发展，走上与城市发展相匹配的道路。
在新的路径下，房地产市场的供需特点和运行规则又将发生怎样的变化？
1、新规划指引下，房地产市场供给迎来重要变革
• 扩大居住用地与住房供应，未来5年新供应住房150万套
新总规明确提出，未来5年新供应各类住房150万套以上。供应量如此之大，从哪来？北京有这么多住宅用地供应吗？
首先从土地用途来看，真正稀缺的一直是住宅用地，生产用地不缺。调整用地结构，通过压缩生产空间规模，疏解不符合城市战略定位的产业，压缩工业、仓储等用地比重。
适度提高居住及其配套用地比重，到2020年城乡居住用地占城乡建设用地比重由现状36%提高到37%以上，到2035年提高到39%—40%。推进各类棚户区改造，提高土地使用效率，也能增加住宅供给。
然后从土地来源看，用来建设城镇住宅的国有建设用地稀缺，集体建设用地不缺。
新总规提到“推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革，探索建立城乡统一的建设用地市场”。
集体建设用地建设租赁住房已经取得明显成效，2018年共有20多个集体土地建设公租房项目获批。
2018年12月26日，大兴瀛海公告3宗集体土地使用权出让，用来建设“共有产权房”，实现了集体土地建设住宅再度创新。集体经营性建设用地入市使得长期困扰土地市场的收储困难、土地供应稀缺、地价高等问题将从根源上得到解决，来实现住宅土地大规模供应不是梦。
• 住房供给侧改革稳步推进，供应结构不断调整优化
新总规提出建立包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型，一二三级市场联动的住房供应体系。
计划新供应住宅中租赁住房、保障住房、共有产权房、中小套型商品住房占总供应量的85.3%，未来新供应住房以满足首套购买和租赁为主，解决人民群众最基本居住需求。
截止到2018年底，土地市场上已累计供应共有产权房土地35宗（发布公告），规划共有产权房建筑面积592万㎡，占全部住宅供应量的35.4%。
从住房供给来看，已有27个项目共有产权房项目入市累计供应共有产权房2.65万套。
此外今年公告43宗商品住宅用地，规划商品住宅建筑面积402.7万㎡，其中32宗土地执行90/70政策，可见中小套型商品住宅供应也已按规划实行。
据北京市发改委介绍， 2018年前9个月，北京已有20个集体土地建租赁房的项目获批，总建筑规模约为158.6万平方米，可见租赁住宅供应也已在路上。
另据北京市住建委发布信息，今年已提前完成全年5万套的保障住房供应。
纵观2018年北京住房供给情况，住宅供应结构已发生明显改变，正在朝着规划要求稳步推进。
• 不同区域住宅供给量及产品特点呈现明显的差异
四环内除中央政务区之外规模不大，又是北京开发较早的区域，同时限制各类用地调整为商品住宅，未来住房供应以棚改和租赁住宅为主，新增供应集中在丰台区境内，因核心区位、优质资源集中，产品仍以豪宅为主。
四环之外的中心城区是北京开发最早、区域最成熟、功能产业最集中的区域，也是住宅短缺、职住失衡最严重的区域，是疏解非首都功能的主要地区。未来将适度增加住宅供应，住宅来源非常复杂，企业自有工业用地建设共有产权房、新建商品住宅、存量商办转型租赁型公寓、棚改安置、集体土地建设共有产权房和公租房等，将呈现多元化特征。
新城近十年发展迅速，但远未成熟，仍有无限发展潜力，同时又承担中心人口疏解和本地城镇化双重任务，是未来住宅供应主力区域，产品以商品住宅为主。
新总规提到要构建高精尖产业结构，重点建设三城一区，要促进职住平衡，面向产业园区人才的住宅将加大供应，类型以公租房为主，共有产权房为辅。
2、房地产市场需求随着人口等因素变动，也将发生变迁
• 人口规模长期稳定，住宅需求不断上涨的历史将被终结。
新总规再次强调，“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，也就意味着未来住房需求是基本生活居住需求和追求美好生活、改善居住条件的需求，投资需求将继续被挤压。
从这一定位出发，限购政策短期内不会取消，或持续到抑制投资的替代政策来临，如房产税征收。
新总规还提到，北京市常住人口规模到2020年控制在2300万人以内，2020年以后长期稳定在这一水平。
通过疏解非首都功能，实现人随功能走、人随产业走，同时增加北京市基本生活成本，提高准入门槛，在两种举措下，北京人口控制目标不难实现。
这就意味着因投资需求旺盛、新增人口不断涌入而导致的住房需求膨胀、成交及租赁交易量一路上涨的历史已不会再现。
• 有房人群面临居住需求升级，改善需求呈上升趋势
从早期的福利分房到住宅商品化，北京住房市场发展已有多年，一大批户籍人员及外来人员通过艰苦奋斗，实现在北京安居乐业的理想。随着收入增加、生活水平提高，他们对居住品质的需求越来越高。
同时，由单身、结婚到生子、二胎、三代同堂等家庭庭结构的变化也导致改善需求的增长。改善需求在新房商品住宅（不含自住房、共有产权房）户型功能、面积上表现尤为明显。
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）yyt.bjfang.com
• 刚性住房需求仍持续旺盛，租赁需求层次更加丰富
北京房价一直居高不下，收入增加速度赶不上房价上涨速度，造成买不起房的大有人在，都需要通过租赁来解决住房需求。同时，随着社会发展，生活方式转换，传统观念改变，中国的大家庭正逐渐分裂为小家庭。
任志强在讲话中也提到，“随着经济的发展，中国家庭会分裂，小家庭将成为主流。中国人的平均寿命在延长，老年人将长期拥有自己的房子，这种情况会持续好几十年”。以此观察，在未来很长时间，北京刚性住房需求（无房居住）还很强烈。
北京未来要构建高精尖的产业结构，要着重发展科技、金融、文化创意等服务业以及集成电路、新能源等高技术产业和新兴产业。产业结构决定未来引入的都是高科技人才，他们受过良好的教育，收入水平也不低，对租赁住宅的品质要求也较高。
新总规还提到，“研究扩大租赁住房赋权”，产权住房与租赁住宅享受权益差距一旦缩小，更多的人特别是有子女的年轻家庭则可能放弃购房，通过租赁住宅来提升整体生活品质。这种看重配套完善的年轻家庭租赁需求可能呈上升趋势。
• 居住人口步入老龄化，养老居住需求将迎来较快增长
根据北京市人口统计数字，2012年至2017年，北京市60岁以上户籍老龄人口比例由20.5%上升到24.7%，提高了4.2个百分点，占户籍人口约四分之一。随着北京市经济社会发展水平、人民生活水平、医疗技术水平的不断提高，北京市人口平均寿命不断延长，老年人口总量还将继续不断增长。人口老龄化，养老居住需求不断增长。
数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统（RDPS）yyt.bjfang.com
根据新总规设定的养老服务发展目标，未来居家养老将成为主要的养老方式，居家养老需求，首先体现在住宅建筑的适老性设计，如实现无障碍设计、引入急救系统等。其次体现在社区环境，能够为老年人提供安全的、环境优美的室外活动空间。
再其次则是社区配套设施上为老年人提供基本生活公共服务、基础医疗服务、文化娱乐活动服务。未来住宅小区的开发建设要充分考虑养老居住需求。
同时，鼓励机构养老，养老地产发展迎来机遇。
• 区域均衡发展，价值趋于均等，住宅需求地理特征呈现全面开花
新总规强调，加强统筹协调，实现城市整体功能优化。在市域范围内实现主副结合发展、内外联动发展、南北均衡发展、山区和平原地区互补发展。
中心城区功能产业不断疏解，人口逐渐减少，同时加大住宅供给，住宅供需关系将得到缓解。
新城将承接中心城区适宜功能，建设高新技术和战略性新兴产业集聚区。产业发展滞后的局面将扭转，就业岗位也将得以增加。
同时优质教育、医疗等配套资源的引入，也使得生活越来越便利，品质越来越高，与中心城区的居住价值差距将越来越小。
未来北京将实现区域均衡发展，每个区域均有充裕的就业岗位、优质的生活条件，区域住宅价值趋于均等。广大民众在工作单位附近选择居住地点，也可根据居住地点选择就业岗位，居住呈现遍地开花的地理特征。
• 交通便利地区特别是地铁沿线区域仍是住房需求首选
虽然城市趋于均衡发展，区域价值逐渐均等，职住趋于平衡，但在工作与日常生活中，与外界的联接及交往仍不断加强。因而交通便利地区特别是地铁线沿线地区仍是住房需求的首选。
城市轨道交通作为快速、高效、准时的新时代交通工具，其建设会显著提高沿线交通的便利程度，影响公众出行的时间距离、出行成本及出行意愿。
同时因为地铁带来的客流量，地铁站也是商业配套集中分布的地方。所以民众更愿意选择在轨道交通周边居住，生活和娱乐。
后记：
在新规划引领下，北京城市逐渐落实四个中心的战略定位，立足京津冀协同发展，以资源环境承载能力为硬约束，科学配置资源要素，提升服务保障能力，优化城市功能和空间布局，解决大城市病，建成国际一流和谐宜居之都。
在这个过程中，房地产的角色定位和作用也要发生转变，由拉动经济上涨、推动城市发展，回归规划实施的工具和手段，满足人民群众基本居住需求，提高居住品质，服务城市整体建设和发展目标。
同时，在新规划全面引领和管控下，城市各方面发展调整，如疏解非首都功能，城市功能优化提升，空间布局调整，建设用地和人口规模双控等，都对房地产市场供给和需求两方面产生重要影响，既而导致市场发生明显变化。
新周期房地产市场发展已迥异于过去，发展主线及具体表现都在不断的调整变化，作为房地产从业人士应该用全新的发展的眼光去审视、感知市场多方面的变化，从而进一步把握行业可持续发展的走向。
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