北京林达集团董事长李晓林--房地产市场的思想者
2002/4/23 阅读次数:1424
京房地产市场动态监测研究系统

  李晓林,49岁,毕业于中国人民大学研究生院,现任北京林达集团董事长。

  1969年4月-1976年2月, 黑龙江生产建设兵团26团 任司务长;1976年6月-1985年12月, 中国人民银行北京市行干部;1986年11月-1987年12月,在日本东京国际语言学院留学;1996年7月-1998年8月,中国人民大学研究生院研究生。现任中国投资环境学会副理事长、北京市侨资企业协会常务副会长、北京市企业家协会副会长、北京晓林棋校名誉校长、北京外国语学校名誉校长、北京市第九届政协委员、北京市门头沟区六届政协常委、中国人民大学兼职教授。2001年11月 荣膺国际科学与和平周“特别贡献奖”和“和平使者”称号。

  在房地产市场爆热的今天,房地产业界的老板们在想什么?是多赚一桶金?是如何规避市场风险?还是投资新的兴趣行业?可北京的房地产业偏偏有这样一位热衷研究市场问题的老板——在他的六个房地产项目已于几年前成功完成后,他把大量精力用来钻研市场理论问题。当李晓林在两年内发表了17篇观点鲜明的市场分析性文章后,不仅业内人士把他纳入“精英”行列,“思想者”的形象,使众多普通购房人也热衷与他“网上论剑”。当李晓林的又一篇力作《北京收入房价比正常》一文刊出后,引起舆论哗然之机,记者采访了这位京城房地产行业的风云人物。

  ■做学者型的实业家

  记者:你是一位成功的房地产商,为什么不在目前被普遍看好的房地产市场上把握机会赚取更多利润,而是把大量精力用于房地产市场的理论研究上?你更愿意做一位商人还是学者?

  李晓林:目前北京的房地产市场正处于发展的初级阶段,不仅政策法规的缺口大,政策和市场的不对称问题也很突出,房地产的从业者和买房人对一些市场现象的理解时常出现偏差。在提倡“学习型社会”的今天,各行各业的实业家,就应该多学习、多研究、多探讨一些新的东西,向学者型的实业家方向多做一些努力。

  记者:几个房地产网站上,最近针对你发表在本报的《北京收入房价比正常》一文,讨论得非常热烈,反对者甚至把你的观点称做是“伪科学”、“伪指标”,这在发表此文之前你是否预料到了?

  李晓林:这是一篇针对前一段时间,有些人盲目地或是刻意地引用国外的统计分析参数支持所谓“北京房价高得离谱”的观点所做的分析。我在这篇文章中用户平均收入、户平均拥有的住宅量和北京市平均房价的“三平均”方法,纠正了在谈到“收入房价比”时,可比口径上的不统一。在这篇文章里我还提出了住房消费应以梯级方式,逐步实现改善的观点。其实这些观点并不高深莫测,但有人在自己没有弄清楚的情况下,就有意无意错用了国外的所谓“论据”,一旦被提示或纠正,个别人就恼羞成怒,甚至对“收入房价比”这样的中性词组也加以贬损,并扣上“伪科学”、“伪指标”的帽子。其实,市场中的许多“平均值”本身并不能孤立地成为“真科学”,各项指标的真伪也不在于自身是否高深莫测,而在于世人如何采信,如何去运用,还有就是运用它们去证明什么?

  ■挖出拖累市场发展的症结

  记者:你最近发表的文章好像每一篇都要引起多种观点的舆论反响,在谈“收入房价比”之前,你有一篇《京城楼市产销率不容忽视》的文章,见报后,有媒体给你冠以“李嘴”的称谓,对你看市场的视角提出质疑,你怎么回应这样的观点?

  李晓林:《京城楼市产销率不容忽视》这篇文章是我在今年3月14日发表在《北京青年报·广厦时代》上的,文中对十多年来北京市房地产投资开发和市场需求与实际销售方面存在的实际情况进行了分析比较,得出了“产大于销矛盾较为突出”的结论,并据此呼吁开发总量失控会带来市场风险。这篇文章的中心在于房地产开发如所有商品一样,要按市场规律办事,倡导需求导向,不能以产量压销量。这篇文章见报后,有媒体在评论文章中说“市场人士说‘供求’,厂长、官员才说‘产销’”。这种狭隘地理解市场人士、厂长、官员身份的观点,是对市场总体形势把握的偏见。最近,全国范围内的积压商品房过多的问题正在为各方面所重视。

  记者:应该说在你近期发表的房地产市场研究性文章中,《二手房将引爆京城楼市二次释放》一文,舆论评论给了一致的赞同票,文中你对北京二手房市场没有取得较大发展,拖累了整个市场的结论,引起了有关方面的重视。你是如何就二手房市场进行研究的?

  李晓林:我写《二手房将引爆京城楼市二次释放》一文的出发点在于经过横向地与上海市场比较,找出在2001年中北京楼市发展出现的缺陷,即二手房市场未能取得较大的发展,拖累了整个市场,出现了北京二手房交易量与上海之间的较大差距,同时我也客观地分析了北京市二手房启动较晚的“理由”,包括:消费者方面,北京人的理财观念就不如上海人活。似乎不屑于一套旧房卖来卖去。有人说北京人有一种惰性,尤其懒得搬家,素有“穷搬家,富找坟”的揶揄之语。在这种习惯思维方式下,再加上在北京卖出一套二手房的麻烦事也忒多,也就没人热衷于此了。再有,各种税费份额过大、手续繁杂、费力耗时,令卖房人发怵。更难办的是,北京市的房产权属关系复杂。中央在京单位和军产的房屋占了全市的一半左右。房改进度和政策规定有一定的差距,尤其是对职工已购公房的上市限制很多。北京市又很难统一协调,使这一块的流动性更差,几乎处于板结状态。还有一条就是许多人对已购公房的甜头尚未咂尽,弃之不忍。比如物业管理几乎不用交费,取暖费用沿袭传统办法,至今仍由原大产权单位承担,只要此等房子一经易手,这块福利就会自行消失,这也是二手房市场不活跃的原因。由于北京的二手房大多处在老城区,地段相对较好,地价高,导致二手房的要价也高,抑制了成交量。最值得一提的是,多年来各级管理部门对解决普通居民住房改善问题上过多地强调了建经济适用房和远近郊区低价位房这一思路,而忽略了普通居民远离市区的居住成本提高,尤其是全家人的交通问题,使这些居民以旧换新和舍近求远的决心难下。与本应引导相当部分中高收入者向城市外围转移的正确思路,刚好来了一个不大不小的错位。我在这篇文章中特别提出了二手房市场启动的迫切性。对二手房市场的大力启动,既是对潜在购买力的一种有效的调动,也是对市场上不同层次的增量房与存量房和资金等资源的再配置过程。如今,二手房市场滞后对全市房地产市场的负面影响已经显现的事实,引起了各方的重视,正在进行亡羊补牢的努力。

  ■让普通人在了解市场现象的同时掌握知识

  记者:你的文章一直在致力于把一些房地产知识传播给更多人,像《平抑房价指数和降低房价不是一码事》一文,就是一篇典型的知识介绍文章,你认为这样做的意义是什么?

  李晓林:以《平抑房价指数和降低房价不是一码事》一文为例,重点澄清了关于2001年上半年全国尤其是北京市房价上涨问题上的观点紊乱现象,房价平均值上升主要是由于销出去的商品房的档次结构出现变化,也就是在那一段时间,低价房销得少了,而高价房销得多引起的具体到各档次的房子本身,房价并非都在上涨,而是有升有降,基本平稳。在这篇文章中,我提出了一个实事求是的市场态度,那就是,大多数中低收入家庭,在当前这一轮经济周期中,不可能成为商品住宅的主力购买群体,起码还要等一个以上的经济周期。我在文中,把感觉到的“市场钝化”现象和来年可能出现的阶段性调整以及价格风险加以警示。从文章发表后搜集的反映看,有关房价认识上的误区得到了一定的澄清。

  ■用打破常规的建议感染市场

  记者:你的文章还有一些是对北京的建设规划建议,你的建议得到过采纳吗?

  李晓林:我对市场现象和城市建设的研究,除了我是房地产的从业者以外,还有一个原因就是我是北京市政协城建委委员,有着参政议政的责任,每年我的提案都有被政府采纳和落实的。2000年,在北京要建中央商务区的计划确定后,我发表了一篇文章《中央商务区建设应“限低”》。我认为,首都规划的既定原则应根据发展和建设的具体需要而有所改革,要打破常规,实事求是,特事特办,在规划建设北京CBD(中央商务区)中,应改变过去只注意限高的老章法,应限制低标准和低建筑。在CBD建设的规划中,有些指标已有所调整。

  记者:这几年,在你发表的文章中不乏对房地产市场发展的预测分析,一些你对市场的预测已经应验了,你是怎么让预测生效的?

  李晓林:的确,在1999年11月,我发表了《诸多利好因素催动地产市场》预测2000年的市场;2000年写的《房价还有下调空间》、2000年底写的《2001年北京房地产主题——平稳增长》以及2001年底发表的《未来五年京城楼市发展先抑后扬》等文章,都是对未来一段时间市场走向的判断,如果说结论能屡屡应验,是基于对市场统计和政策导向的科学分析,这就证明了,以科学态度研究市场的有效性。

  记者:1990年以来,你在北京投资开发了西直门公寓、紫玉饭店、幸福公寓、牡丹公寓、林达大厦、林达嘉园等项目,规模一个比一个大,你对财富的积累也应到了一个可观的数量了,那么,现在你做事的准则是什么?

  李晓林:脚踏实地。这有两层意思,做房地产,没有地怎么行?而如果不能脚踩在地上,扎扎实实认认真真地做人做事,也不能成大器。

  

  

  

  《北京青年报》

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每周期房成交排名(1月12-1月18日)
■ 成交套数排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 189套
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 169套
3. 华远和墅雅园 128套
4. 中建·国际城 123套
5. 首创·悦洳汇 118套
■ 成交面积排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 1.69万㎡
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 1.49万㎡
3. 华远和墅雅园 1.19万㎡
4. 中建·国际城 1.17万㎡
5. 首创·悦洳汇 0.98万㎡
■ 成交金额排名
1. 泷悦长安(长安嘉源)(含自住型商品房) 3.28亿元
2. 海淀·嘉郡(自住型商品房) 2.99亿元
3. 中建·国际城 2.39亿元
4. 中建国际公馆 1.94亿元
5. 华远和墅雅园 1.55亿元
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