三季度市场报告专题：时过4年，“限房价竞地价”从土地端改变北京楼市

一、土地“高位”供应稳定供需平衡后，回落“中位”持续供应

2016~2019年四年的供地走势看，2016年是北京供地量最少的一年，但是就在这年北京开始大刀阔斧的进行了土地市场变革。 

“北京2035城市总体规划”出台、“9.30”楼市政策发布，都明确提出“加大住宅用地供应力度”。 

2017年成为新政的实施最有力度的一年，对于北京楼市，实属“高位救火”。此后，开始坚持稳定的供地量，保持“中位”水平持续输出。终结北京土地供应不及时的现象，同时浇灭北京商品房供应不足的预期。

 

数据来源：北京房地产供需动态监测研究系统www.bjfang.com

同样，2020年土地供应量依旧充足。 

2020年前三季度，土地市场累计公告土地36宗，规划建面约448万㎡，占2019年供应规模的70%。

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计划还有31宗土地，约489万平未入市

截止第三季度末，预申请公告中土地8宗，规划建面173.29万㎡；同时根据2019年5月13日北京规划自然委员会委发布的拟供地块清单，还有23宗、规划建面315.71万㎡土地未入市，土地库存充足。 

2020年国有住宅用地供地计划与2019年整体持平，目前土地公告量与去年全年公告量还有一定差距，根据往年供地节奏，第四季度均会迎来供地高峰。预计第四季度将出现一波供地小高峰。

 

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二、供地结构不断优化，限价取消，逐渐对接市场需求

在保持土地稳定供应后，供应土地结构开始调整，以匹配城市发展和市场需求。从成交土地形成的各物业用途供应规模看，有增有减。

1：规划商办建筑面积明显减少趋势

住宅商办建筑面积比由2017年的7:3逐渐变为2020年的8:2。

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2：可售商品住宅量逐年增加，但是共有产权房供地量减少

住宅细分结构来看，可售商品住宅（包括限价和不限价）供应量呈稳步上升趋势，2017年只有356.43万㎡，2020年前三季度就达403.82万㎡。

注：商品住宅不含共有产权房

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但是，共有产权房供应呈减少趋势，2017年为300万㎡，2018、2019年约100万㎡，2020年前三季度不到50万㎡。 

此外，房企不再“疯狂”竞争自持商品住宅，虽然在2017年土地市场一时风头无两，达86.11万㎡，此后基本归于沉寂，连续三年最高达6.8万㎡。 

3：不限价住宅地块上位，90/70政策一同让道

在商品住宅供应中，限价商品住宅明显减少，不限价商品住宅猛增，特别是2020年，全年成交不限价商品住宅用地35宗，限价地只有6宗，规划建筑面积比为8:2。 

值得一提的是，在不限价的同时，90/70政策也相应取消。

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2017~2020年全市成交住宅用地细分用途一览表：

（单位：规划建筑面积 万㎡）

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供应端主动调节，对接市场多层次需求

自2018年限竞房入市后，开发商日子普遍的越发难过，整体市场库存攀升、去化速度减慢、价格上涨乏力，大量限竞房低于限价销售，房企利润空间大幅压缩甚至不敷成本支出。

一方面是限购限贷对购房需求的抑制，同时共有产权房分流了一部分低收入群体，当然也有整体城市规划人口控制方面对整体需求的影响。 

另一方面，限竞房集中入市，受限价、90/70政策影响，产品同质化竞争严重。 

新房住宅市场的变化也影响到土地市场，一方面市场明显降温，竞争性削弱，另一方面供地结构发生变明显变化。 

商品住宅供地量增加，取消限房价、“90/70”限制，逐渐回归市场，这有利于产品的多元化，更准确对接多层次的市场需求，新房市场竞争性也将明显削弱。 

三、市场竞争趋于平淡，土地向头部房企集中，强者恒强

2017年成交住宅用地，平均每宗参与竞买企业7.6家，竞争可谓惨烈。 

而2018年开始锐减到4.3家左右，竞争性大幅削弱，之后一直保持稳定，土地市场回归平淡。

2017~2020年全市成交挂牌住宅用地平均参与竞买企业数对比：

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细致观察，2018年以来平淡稳定中又有细微变化，2020年成交的参与竞买企业数在6家以上的住宅用地宗数明显增加，与2019年相比，占比明显增加了17个百分点，竞争性有走强倾向。

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从成交土地宗数溢价率分布区间来看，也进一步证实了经历2019年的低谷后，市场竞争增强的趋势。

成交溢价率在20%以上的宗地有小幅增加，共计18宗，占比44%，相比2019年全年增加了18个百分点。

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在2017~2020年土地市场竞争中，活跃房企及其拿地策略也有明显变化。

中海、首开一骑绝尘，在四年中持续大规模拿地，在方式上二者又有明显区别，中海以独立竞得为主，首开则伙伴遍天下，基本上都为联合拿地。 

央企巨头中，除中海外，华润、金茂表现平稳，远洋、保利、中铁建、中铁等表现疲软。 

本土国企大佬中除首开外，整体稳健，每家企业每年均有土地收入囊中。 

明星民企则差异较大，有在市场形势整体疲软的情况下，积极回归北京市场的，如恒大、珠江合生。也有稳中求进的典型，如龙湖、万科等（万科因市场化操作归到民企类）。 

主要品品牌房企具体表现参见下表。

2017~2020年活跃房企竞得宗地数排名：

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后记：

自“9.30”房地产调控之后，北京土地和新房市场在四年中变化显著，土地市场作为新房市场供应的源头，其格局变化将影响未来新房商品住宅市场的供应，进而影响整体供需形势走向。 

随着限竞房库存减少，不限价商品住宅供应增多，以及房企的分化，房地产细分市场的供需又会发生哪些变化？市场走势会按照调控期望的方向走吗？

让我们拭目以待。