天朗一周市场要览（2024.4.29~2024.5.5）

2024/5/7 195次周报，市场成交，来源：天朗房网

上周市场要点速览↓↓↓

摘要：

政策资讯：4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，北京松绑五环外第三套房，预计将有效提振购房信心。

土地市场：上周成交住宅用地1宗，位于房山稻田板块，由北京城建底价摘得；上周至今日新增公告、预公告住宅用地各1宗。今日（5月6日）朝阳酒仙桥组团地块发布预公告，项目由酒仙桥、前苇沟和电子城3个地块组成，是北京首宗住宅+产业+配套组合用地供应，起拍价112亿元；本周四（5月9日），石景山首钢南板块住宅地块开始报名。

住宅市场：

供应：上周新增现房+期房商品住宅销售证4个，释放商品住宅1156套。其中海淀-永丰中海富华里富园最后7栋现房公示销售证，大兴区念坛-德贤华府、通州运河商务区板块-合生缦云one、通州环球度假区板块-帅府京彩世界取得期房销证；丰台小屯-丰台区大瓦窑DWY-L42地块获批施工证、顺义后沙峪-星宸和煦公示规证，预计在上半年形成商品住宅供应；
去化：上周正值五一假期，北京新房+二手住宅总量为1879套，环比减少56.3%，低于今年累计周均值42.9%，“430新政”尚未显效，需持续观察；昌平区南邵板块刚需、刚改项目建发观堂府成交14套，列居成交套数榜首位；海淀区香山板块豪宅项目香山樾成交金额1.94亿元，列居成交金额榜首位。

商办市场：上周商业成交主力为怀柔区杨宋板块欧郡香水城项目，成交0.26万㎡住宅底商和独立商业；上周办公市场无供应和成交。

一、政策资讯

北京松绑五环外第三套房，将对购房信心提振形成积极影响

4月30日，北京市住建委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》（简称《通知》）显示，在执行现有住房限购政策的基础上，北京允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭或者成年单身人士，在五环外新购一套住房。该《通知》5月1日起执行。

可新购一套住宅人群包括：

1、本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的；
2、本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的；
3、连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，已在京拥有1套住房的。
4、其中，新购买商品住房位于通州区（不含台湖、马驹桥地区）的居民家庭或成年单身人士，还须为通州区户籍，或与在通州区注册或经营的企业、疏解搬迁至通州区的党政机关、企事业单位存在劳动关系。

政策解读：

从政策本身来看，五环外限购的松绑，是北京自执行限购以来最大的一次松绑。看似是对已有2套住房家庭，可在五环外多一套购房资格，实际上在楼市下行态势下，第三套购房需求紧迫，可以推测政策直接效果并不体现在第三套房上；
政策效果将反馈到购房信心的提振上，信心是楼市复苏的基础。4月起接连发布的放松调控叠加，以及430政策的发布，政策在逐步提振市场信心，市场信心的回升是促动形成到访、认购和成交的回暖的基本条件；
北京放松五环外第三套购房，本质是“人口疏解”，合理引导购房需求向外环释放。北京供地集中在五环以外，商品住宅供应以五六环之间为主，截止5月5日，2024年五六环累计新增供应商品住宅6639套，占比为60.6%，五六环商品住宅可售存量为3.36万套，占比为44.3%，六环以外也达到2.8万套。从五环外高供应和高库存去化角度来看，政策调控的优化是合理引导需求向五环外释放。

二、土地市场

1.上周成交

上周成交1宗住宅用地，位于房山区

上周成交经营性用地1宗，为住宅用地，位于房山稻田板块，由北京城建底价摘得；

截止5月5日，2024年累计成交住宅及商服用地19宗，总规划建筑面积193.21万㎡。其中住宅用地14宗，成交规划建筑面积145.97万㎡，成交土地面积79.94万㎡，按供地计划300公顷计算，占年度供地计划的26.6%；

2.新增公告

上周新增公告商服用地2宗，均位于海淀区

上周（4月30日）新增公告住宅用地1宗，位于海淀区永丰板块；今日（5月6日）新增预公告住宅用地1宗，项目由酒仙桥、前苇沟和电子城3个地块组成，是北京首宗住宅+产业+配套组合用地供应，起拍价112亿元；

截止5月6日，预公告中及公告中经营性用地共计12宗；

3.竞买报名

本周石景山首钢南板块住宅地块开始报名

截至周四（5月9日）石景山首钢园区东南区土地一级开发项目1612-830、831住宅地块开始报名；
截至5月5日，2023年第四轮拟供地已全部完成竞拍，2024年第一轮拟供地正在进行中，其中2宗公告中、4宗预公告中、16宗拟供中；

4.本周竞拍

本周无竞拍地块

本周暂无竞拍地块，最近一次土拍在5月22日，石景山区首钢园区东南区土地一级开发项目1612-830、831地块将竞拍；

三、住宅市场

1.供应

新增供应：上周新增现房+期房商品住宅销售证4个，释放期房商品住宅1156套，全部位于五六环之间；
潜在供应：上周1个项目获批施工证、1个项目公示规证，预计在年内形成商品住宅供应，释放到市场中；
远期供应：预公告、公告及拟供中住宅用地共计20宗，总规划建筑面积约272.5万㎡，预计2024年内陆续释放到市场中。